Domový poriadok vlastníkov ako efektívny nástroj riešenia susedských sporov

Všeobecne o susedských sporoch

V § 127 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok“. V tomto ustanovení sa negatívne vymedzuje rozsah činností, ktoré sa zakazujú, no neurčuje sa, čo je vlastník povinný vykonať a čo má robiť pre zlepšenie tzv. susedských vzťahov. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) obsahuje podobné ustanovenie v § 11 ods. 1, v zmysle ktorého „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv“. Obe ustanovenia sú koncipované všeobecne, čo predstavuje možnosť zahrnutia širokej palety konkrétnych situácií v bytovom dome pod uvedené ustanovenia.

Susedské vzťahy sú prirodzenou súčasťou života väčšiny ľudí. Do kvality bývania, prípadne iného užívania nehnuteľností, však najintenzívnejšie zasahujú obyvateľom (resp. užívateľom) nehnuteľností, ktoré sú súčasťou bytových domov. Pretože s vlastníctvom bytu, resp. nebytového priestoru v bytovom dome, je nevyhnutne spojené aj spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení, sused vlastníka/užívateľa bytu alebo nebytového priestoru je osobou spôsobilou ovplyvniť celkové bývanie toho ktorého vlastníka/užívateľa v oveľa vyššej miere ako je tomu pri užívaní rodinného domu. Spoločné časti a spoločné zariadenia, či už pôjde o chodby, výťahy alebo zariadenia protipožiarnej ochrany, užívajú všetci vlastníci a nájomníci rovnako, bez ohľadu na veľkosť ich spoluvlastníckych podielov. Ak je chodba, slúžiaca ako únikový východ, v prípade potreby evakuácie obyvateľov zaprataná starým nábytkom, čo prípadnú evakuáciu sťaží alebo dokonca znemožní, je úplne irelevantné, či pôjde o nábytok suseda z poschodia prvého, tretieho alebo desiateho. 

Podstatné je si uvedomiť, že vlastníctvo nehnuteľnosti v bytovom dome nekončí prahom bytu. Vlastníkovi totiž patrí aj spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu, a spravidla aj spoluvlastnícky podiel k pozemku. 

Domový poriadok ako staronový inštitút

Na prvý pohľad sa riešenie zdá až príliš jednoduché. V zmysle § 14a ods. 7 BytZ „sú platné rozhodnutia záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“. Ak je o niečom rozhodnuté na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní, je toto rozhodnutie záväzné pre každého v dome. Domovým poriadkom sa v zmysle § 2 ods. 16 BytZ rozumie „vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku“. Podľa dôvodovej správy by domový poriadok mohol upravovať napr. pravidlá dodržiavania nočného pokoja, pokoja počas dní pracovného pokoja alebo pracovného voľna, podmienok bezpečného bývania, zásady chovania domácich zvierat v bytoch a nebytových priestoroch v dome alebo užívania balkónov, lodžií a terás. V tejto súvislosti je potrebné poukázať na nové ustanovenie § 14b ods. 1 písm. s), v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku“. Jednoznačne sa tým určuje minimálna hranica počtu hlasov potrebných na rozhodovanie o domovom poriadku, čo považujeme za správne. Záväznosť domového poriadku znamená, že „vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome“. 

Zverejnenie domového poriadku

Obsah domového poriadku je pre jeho adresátov viac než dôležitý. Z dôvodu plnenia informačnej povinnosti je v zmysle § 10 ods. 11 BytZ „správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome“. Čo sa týmto miestom myslí je na rozhodnutí vlastníkov, ktorí si musia miesto v dome obvyklé určiť a definovať v zmysle § 14a ods. 6 BytZ, v zmysle ktorého „spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy“. Problematickým môže byť jeho zverejnenie napr. na verejnosti neprístupnej internetovej stránke spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prípadne na uzavretej stránke skupiny vlastníkov na sociálnych sieťach. V takomto prípade sa účel a podstata zverejnenia míňa účinku. Z toho dôvodu odporúčame domový poriadok zverejniť na verejnosti dostupnom mieste najmä v tlačenej podobe napr. na vnútorných spoločných častiach bytového domu po vstupe do každého vchodu, prípadne iným vhodným spôsobom.

Výška sankcií ukladané na základe domového poriadku

Ak je v kompetencii vlastníkov rozhodovať o pravidle správania sa, nemá význam aby bolo pravidlo platné bez toho, aby sa udelila sankcia v prípade jeho porušenia. Rovnako je v ich kompetencii rozhodovať aj o určení dolnej a hornej hranice, teda o limitoch jej ukladania, ale aj napr. o zásadách ich ukladania, o orgánoch, ktoré budú môcť o uložení sankcie rozhodovať. V tomto smere nie je voľnosť vlastníkov prakticky obmedzená. Výšku sankcií si môžu určiť sami, avšak nemalo by ísť o neprimerané sankcie. Odporúčame prijať sankcie v nižších výškach, ktoré by boli porovnateľné so sankciami bežne udeľovanými napr. mestskou políciou. Pri ich určení je potrebné myslieť na to, že ide o porušenie pravidiel platných len pre bytový dom, ale aj na to, že sankcia by mala plniť prevenčný charakter a v prípade jej udelenia musí motivovať jej adresáta k tomu, aby už domový poriadok neporušoval, čo v bytovom dome, v ktorom majú vlastníci určené zálohové platby vo výške približne 200 až 250 eur, nebude plniť svoj účinok. O jej výške rozhodujú vlastníci, a preto nie je určená zákonom, ale len na základe zákona. Keďže o domovom poriadku rozhodujú vlastníci v každom bytovom dome individuálne, nie je možné určiť jeden domový poriadok záväzný pre každý bytový dom. Je teda viac ako očakávané, že sankcie si upravia vlastníci podľa vlastných záujmov.

Vymáhanie sankcií

Ak už je sankcia alebo pokuta udelená, problém s jej vymožením bude rovnaký ako v prípade neplatenia vlastníka mesačných preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia na spoločný účet vlastníkov. Správca bytového domu alebo predseda spoločenstva môže sankcie vymáhať mimosúdnym, prípadne súdnym spôsobom. Nie je však nevyhnutné, aby mala sankcia výlučne peňažný charakter. Môže ísť napr. o sankciu uskutočnením určitých prác a výkonov, prípadne verejné ospravedlnenie a pod. Porušenie týchto pravidiel si budú môcť vlastníci vynucovať prostredníctvom správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov napr. vyúčtovaním sankcie medzi zálohové preddavky. Nie je vylúčené, aby sankcia mohla byť súčasťou ročného vyúčtovania rovnako, ako napr. zmluvná pokuta na základe zmluvy o výkone správy, prípadne poplatok za začatie súdneho konania, o ktorom sa nerozhoduje vlastníkmi a dotknutému vlastníkovi je naúčtovaný proti jeho vôli. Judikatúra okresných súdov sa s možnosťou ukladania pokút na základe domového poriadku vyrovnala pozitívne a zahrnula do povinnosti nahradiť protistrane ako nedoplatky v určitej výške spolu s úrokom z omeškania, tak aj sankcie uložené na základe domového poriadku. Sankciu je tak možné vymáhať rovnakým spôsobom ako akúkoľvek nesplnenú povinnosť v prospech ostatných vlastníkov. To isté platí aj o nájomníkoch a podnájomníkoch, nakoľko tieto osoby vstupujú do užívateľských práv vlastníkov. Domový poriadok je však v zmysle bytového zákona záväzný pre nich, rovnako ako aj pre osoby ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome.