Vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo NP

Vlastníci bytov a nebytových priestorov každoročne v tomto období dostávajú ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, ktoré okrem iného zahŕňa informácie o spotrebe vody, nákladov na teplo či prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastníci sú podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestor (ďalej ako „BytZ“) povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Výška týchto mesačných zálohových predpisov by mala byť nastavená tak, aby pokryla vyššie uvedené náklady. V ročnom vyúčtovaní sa teda vlastníci dozvedia, či im vznikol preplatok alebo práve naopak nedoplatok, ktorý budú musieť uhradiť.

Správu o činnosti správcu za predchádzajúci rok, prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovanie má povinnosť vlastníkom predložiť  správca a táto povinnosť mu vyplýva zo samotného BytZ. Konkrétne ide o ustanovenie § 8a ods. 2 BytZ, v ktorom je stanovený rámcový termín, do ktorého je správca bytového domu povinný vyúčtovanie vlastníkom vykonať a predložiť, a to najneskôr do 31. mája príslušného roka za predchádzajúci rok, spolu so správou o svojej činnosti. Mnohí vlastníci však môžu ročné vyúčtovanie dostať skôr, najmä ak správca alebo dostane od dodávateľov energií všetky potrebné podklady k vyhotoveniu ročného vyúčtovania v skorších termínoch. V prípade spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je vyššie uvedená povinnosť ustanovená v § 7b ods. 2 BytZ.

Podpíše sa tohtoročné zvyšovanie cien energií na vyúčtovaní?

Tento rok otriasla médiami informácia o zvyšovaní cien energií, a preto sa mnohí vlastníci obávajú, že sa to odrazí v aktuálnych vyúčtovaniach. Ročné vyúčtovania sa však vykonávajú za predchádzajúci rok, v tomto prípade za rok 2021, preto zvyšovanie cien energií bude mať dopad až na budúcoročné vyúčtovanie, ktoré vlastníci obdržia v roku 2023 za rok 2022. S touto skutočnosťou by mali počítať správcovia aj predsedovia spoločenstiev pri nastavení zálohových platieb už v tomto roku, aby vlastníkom nevznikali zbytočné veľké nedoplatky, s ktorých úhradou by mohli mať mnohí problém.

Ako postupovať v prípade podozrenia z chybného vypracovania ročného vyúčtovania?

Každé ročné vyúčtovanie vyzerá inak a pre laika je ťažké sa v ňom vyznať. Mnohí vlastníci preto netušia, prečo im vznikol napríklad nedoplatok v konkrétnej výške. Každý vlastník má právo sa obrátiť na správcu bytového domu, prípadne na predsedu spoločenstva, ak má pocit, že vyúčtovanie nebolo vyhotovené správne. Rovnako má každý vlastník právo podať reklamáciu ročného vyúčtovania, ktorú si môže uplatniť v zmysle § 599 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka do 24 mesiacov, pričom túto lehotu nie je možné skracovať ani v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov. Prax mnohých správcov je však taká, že vlastníkom dajú možnosť podať reklamáciu iba do 30-tich dní, čo nie je v súlade s vyššie uvedenou platnou legislatívou, preto by si na takúto informáciu mali dať vlastníci pozor. Naskytá sa však otázka, či má lehota podania reklamácie v časovom horizonte 24 mesiacov vôbec zmysel z praktického hľadiska. Z pohľadu správcu, v ktorého záujme je čo najskoršie zaslanie prípadných preplatkov či vyúčtovanie nedoplatkov jednotlivých vlastníkov uloženie 24 mesačnej lehoty na podanie reklamácie je nepraktické. Dôvodom je najmä skutočnosť, že ak vlastník môže reklamovať vyúčtovanie do 24 mesiacov, medzičasom správca vyhotoví vyúčtovanie aj za ďalší rok, čo by v praxi znamenalo, že je potrebné urobiť následnú opravu aj najnovšieho vyúčtovania. Preto by aj vlastníci mali v prípade pochybností o správnosti vyhotovenia vyúčtovania reagovať zaslaním reklamácie správcovi čo najskôr.

Do kedy musí správca vybaviť reklamáciu vlastníka?

Správca alebo predseda musí reklamáciu v zmysle § 18 ods. 4 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa vybaviť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby vzniknutej na strane správcu, musí správca vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie. Správca bytového domu je povinný vyhotoviť opravné vyúčtovanie aj v prípade, ak nespôsobil chybu v ročnom vyúčtovaní on. Napríklad ak vlastník nahlásil správcovi nesprávny stav vodomeru, správca musí vykonať nápravu. V takomto prípade odporúčame správcom, aby si do cenníka služieb nad rámec poplatku za výkon správy zakomponovali poplatok za opravné vyúčtovanie nie chybou správcu. Upozorňujeme, že cenník musí byť schválený vlastníkmi.

Aké informácie nájdete v ročnom vyúčtovaní?

Ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru musí obsahovať všetky položky, ktoré boli hradené z účtu služieb a plnení vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Aj keď správcovia nazývajú položky rôzne, mal by byť pre každého vlastníka názov vyúčtovaného nákladu zrozumiteľný. Najnákladnejšie položky ročného vyúčtovania sú náklady za teplo na vykurovanie a teplo na ohrev vody. 

Ročné vyúčtovanie musí obsahovať údaj o roku, za ktorý je vyúčtovanie vyhotovené, označenie bytu (číslo bytu, adresu priestoru, plocha), názvy všetkých vyúčtovaných položiek a výsledok porovnania mesačného predpisu a skutočného nákladu. Následne vlastník môže vidieť kladný alebo záporný výsledok ročného vyúčtovania. V prípade preplatku musí byť vlastník oboznámený, kedy a kam mu bude preplatok vrátený. Ak mal vlastník nedoplatok, správca musí uviesť primeraný dátum úhrady nedoplatku a účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Ďalej musia byť vo vyúčtovaní prehľady zálohových platieb, stavy meračov studenej a teplej vody, podrobný prehľad vyúčtovaných položiek a spôsoby ich rozúčtovania. Vlastník ako konečný spotrebiteľ dostane informáciu o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, náklady domu vyčíslené v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu bytu a vyčíslenie nákladov na predmetný byt. Neoddeliteľnou súčasťou vyúčtovania sú grafy spotrieb tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody. Vlastník je informovaný aj o tvorbe a čerpaní fondu prevádzky, údržby a opráv.

Akými základnými pravidlami sa vyúčtovanie riadi?

Zásady rozpočítania musia byť v súlade s platnou legislatívou Slovenskej republiky, najmä s vyhláškou č. 240/2016 Z. z. Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky, ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla (ďalej ako „Vyhláška“), zmluvou o výkone správy alebo zmluvou o spoločenstve a prijatým rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov, napr. v otázke rozpočítania tepla. Správca si nesmie dovoliť svojvoľne meniť spôsob rozúčtovania jednotlivých položiek.

Čo by ste si v ročnom vyúčtovaní mali všímať?

Je nesmierne dôležité, aby si vlastníci vo svojich ročných vyúčtovaniach všímali kvôli kontrole správnosti jeho vyhotovenia najmä dátumy počiatočných a koncových stavov meračov, spôsob rozúčtovania položiek, správnosť plôch, pod ktorými sa rozumie plocha na vykurovanie v zmysle ust. § 2 písm. d) Vyhlášky a plocha pre výpočet platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle ust. § 10 ods. 1 BytZ. Je dôležité aby sa vlastníci bytov a nebytových priestorov orientovali v ročných vyúčtovania, aby mohli skontrolovať či je vyhotovené správne a nevznikol im nedoplatok chybou správcu.

Aké časté poplatky sú vo vyúčtovaní neoprávnené?

V praxi sa stretávame s prípadmi, kedy správcovia v ročnom vyúčtovaní účtujú vlastníkom poplatky za vystavenie ročného vyúčtovania, archiváciu dokumentov, evidencia úverov a pod.. Dovoľujeme si upozorniť na fakt, že úhrada takýchto poplatkov je nezákonná, ak ich vlastníci neodsúhlasili, často bývajú položky cenníka súčasťou zmluvy o výkone správy. V prípade, ak nie sú odsúhlasené, je na mieste, ak vlastník podá reklamáciu týchto položiek.

Čo ak správca nepredloží správu o činnosti správcu za predchádzajúci kalendárny rok?

V prípade, že správca alebo spoločenstvo nepredloží správu o činnosti správcu za predchádzajúci rok, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia, tak v zmysle BytZ nemá nárok na platby za správu až do ich predloženia.

Čo ak príde opravná vyúčtovacia faktúra od dodávateľa tepla až po 31.5.?

Stáva sa priam až pravidelne, že dodávatelia tepla zasielajú opravné vyúčtovacie faktúry po dátume 31.5., teda v termíne, kedy je už ročné vyúčtovanie predložené všetkým vlastníkom. V takomto prípade môže správca opravnú faktúru zohľadniť ako opravnú položku v budúcom ročnom vyúčtovaní.

Kto každý môže vidieť ročné vyúčtovanie?

V zmysle ust. § 9 ods. 5 písm. d) BytZ: „spoločenstvo a správca sú povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,12f)“. Ročné vyúčtovanie je dokladom, ktorý sa vyslovene týka správy bytového domu, a preto je povinnosťou správcu vyúčtovanie vlastníkovi na požiadanie predložiť k nahliadnutiu aj v prípade ak sa jedná aj o vyúčtovania iných bytov alebo nebytových priestorov v danom bytovom dome. Ochrana osobných údajov vlastníka je zabezpečená na zákonnom základe podľa § 9 ods. 3 BytZ v tom zmysle, že na účely výkonu správy „je správca alebo spoločenstvo oprávnené spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky“. Ročné vyúčtovanie neobsahuje žiadny iný osobný údaj, ktorý by nemohol byť zo strany iných vlastníkov spracovaný (videný) a preto je tento úkon v súlade so zákonom.

Pripravované legislatívne zmeny zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

V Združení pre lepšiu správu bytových domov pracujeme na zmene legislatívy tak aby bolo jasne dané, čo všetko musí obsahovať ročné vyúčtovanie a rovnako nám ide o presnejšie zadefinovanie povinností správcu či predsedu spoločenstiev vo vzťahu k vlastníkovi a naopak. Aj vy sa môžete stať súčasťou legislatívneho procesu a aplikácie praktickej časti do legislatívy. Stačí zanechať komentár s vašimi návrhmi pod týmto článkom.