Správcovia potrebujú automatizované dáta – vrátime sa k šanónom a pečiatkam?

Resitech prináša správu o počte katastrálnych zmien na listoch vlastníctva bytových domov a návrhy riešení, ako zachovať digitálny prístup správcom aj po novele katastrálneho zákona.  

Každá zmena v katastri – či už ide o prevod vlastníctva, zmenu podielu alebo zápis záložného práva, ochranu práv vlastníkov  – má priamy dopad na povinnosti správcu domu. Napriek tomu väčšina správcov tieto zmeny nemá ako priebežne sledovať, ak nemá k dispozícii automatizovaný systém. 

Od spustenia automatizovaných upozornení v máji 2025 zaznamenala aplikácia resitech až 28 525 katastrálnych zmien!  To v priemere predstavuje 4 754 zmien mesačne na 1940 evidovaných listoch vlastníctva bytových domov po celom Slovensku. Inak povedané – na každom liste vlastníctva (LV) bytového domu (s desiatkami až stovkami bytov a vlastníkov) sa udeje v priemere 2,45 zmeny mesačne. Takýto objem neurčených dát je prakticky nemožné sledovať a nachádzať manuálne bez automatizácie. 

Čo dnes správcovia v aplikácii resitech používajú?  

Správcovia majú dnes v aplikácii automatizovaný a bezplatný prístup k informáciám o zmenách na listoch vlastníctva v katastri nehnuteľností. Systém zmeny denne sleduje a na nové zápisy upozorňuje e-mailom aj priamo v aplikácii.  V praxi to znamená, že správcovia vedia, akonáhle dôjde k prevodu vlastníckeho práva (predaj bytu), zmene vlastníckych podielov, zápisu záložného práva alebo novej ťarchy, dedeniu či iným zmenám vlastníckych vzťahov. 

Správca tak: 

• vidí dané zmeny na dennej (24 hodinovej) báze,

• má možnosť si zmenu okamžite overiť a aktualizovať zoznam vlastníkov apodielov,

• dokáže rýchlo reagovať, napríklad pri hlasovaní, vystavení predpisov alebo komunikácii s vlastníkom,

• a zároveň plní zákonné povinnosti, pretože udržiava evidenciu vlastníkov aktuálnu.

Správcovia majú bežne v správe desiatky bytových domov, tie obsahujú stovky až tisícky dát. V mnohých prípadoch spravujú viac než 100 listov vlastníctva, pričom na každom z nich dochádza k viacerým zmenám mesačne.  Takýto objem informácií nie je možné spracúvať manuálne – bez automatizácie by udržiavanie aktuálnych údajov bolo prakticky nerealizovateľné. 

Čo prináša navrhovaná novela?  

Pripravovaná novela Zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, ktorá má nadobudnúť účinnosť v rokoch 2026 až 2027, môže tento proces zásadne zmeniť. Podľa dostupných informácií  a odborných komentárov sa uvažuje o tom, že voľný prístup k údajom katastra bude obmedzený – údaje, ktoré sú dnes verejne dostupné, budú prístupné len po registrácii, autentifikácii, a v niektorých prípadoch aj za poplatok. 

Ak by novela nadobudla navrhovanú podobu, správcovia bytových domov by sa mohli dostať do veľmi komplikovanej situácie. 

Obmedzenie prístupu by pre správcov znamenalo, že: 

• by prišli o automatizovaný prístup k dátam, ktorý dnes funguje bez potreby manuálneho vyhľadávania, 

• každú zmenu by museli hľadať alebo overovať jednotlivo a ručne, čo by výrazne zvýšilo administratívnu záťaž, časovú náročnosť aj riziko, že niektoré zmeny zostanú nepovšimnuté, 

• stratili by možnosť udržiavať evidenciu vlastníkov systematicky a v reálnom čase, hoci práve tieto údaje sú nevyhnutné pre hlasovania, vyúčtovania či komunikáciu s vlastníkmi, 

• a napokon by sa vystavili riziku, že nebudú schopní plniť svoje zákonné povinnosti – napríklad viesť presný zoznam vlastníkov, zabezpečiť správne rozpočítanie nákladov alebo platne zvolávať schôdze. 

V resitechu ponúkame konštruktívne riešenia ako zachovať prehľad a zároveň chrániť dáta. 

Resitech plne rozumie potrebe chrániť osobné údaje občanov. Ochrana súkromia a bezpečná práca s dátami sú hodnoty, s ktorými sa stotožňujeme. Zároveň však upozorňujeme, že správcovia bytových domov sú svojim faktickým postavením subjekty verejného záujmu, ktoré s údajmi z katastra pracujú na zákonnom a opodstatnenom základe. Samotný bytový zákon im priznáva právo spracovávania osobných údajov vo väčšom rozsahu, v akom sú dostupné na katastri. Ich úlohou je zodpovedná správa majetku a práv vlastníkov bytov. 

Bez nich by správca nevedel, kto je aktuálnym vlastníkom priestoru v dome, komu posielať mesačné predpisy záloh, ako správne určiť kto má aktuálne hlasovacie právo alebo komu patrí povinnosť úhrady nákladov na prevádzku domu.  

Aby mohli túto prácu vykonávať efektívne, musia mať spoľahlivý a systémový prístup k údajom z katastra. Dáta z listov vlastníctva sú pre nich základným pracovným nástrojom. Každá zmena na liste vlastníctva má právne či ekonomické dôsledky – pre vlastníka, spoločenstvo aj správcu. 
 

Znemožnenie automatizovaného upozorňovania na zmeny  alebo zavedenie poplatkov by preto v praxi znamenalo spomalenie práce, zvýšenie administratívy a v konečnom dôsledku aj vyššie náklady pre samotných vlastníkov bytov. V niektorých prípadoch dokonca zamedzenie výkonu práv. Nedostupnosť údajov o vlastníkoch v celom dome môže spôsobiť nemožnosť podania žaloby prehlasovaného vlastníka, prípadne zamedziť špekulatívnemu nakladaniu s majetkom dlžníkmi. 

 Preto navrhujeme súbor riešení:

1. Zachovať prístup správcovských subjektov (správca, SVB) ku katastrálnym údajom prostredníctvom registrovaného a autentifikovaného prístupu. 

 → Takýto model spája potrebu ochrany osobných údajov s oprávneným pracovným využitím dát v nevyhnutnom rozsahu. 

2. Umožniť automatizovaný a bezpečný prístup správcom a SVB k údajom z katastra prostredníctvom overenej správcovskej platformy resitech.
Správcovia pri svojej práci prirodzene využívajú rôzne softvéry – či už na prehliadanie dokumentov, účtovníctvo, správu bytov alebo evidenciu vlastníkov. Tieto softvéry im slúžia na spracovanie údajov, ktoré sú povinní používať pri výkone správy.

Je preto v poriadku a úplne legitímne, aby správca spracovával údaje z katastra prostredníctvom akéhokoľvek zmluvne zabezpečeného softvéru, ktorý mu pomáha pri pracovných úlohách. Softvér – vrátane platformy resitech – s týmito údajmi nepracuje samostatne, ale iba technicky vykonáva spracovanie v mene správcu, na základe jeho zákonného oprávnenia a poverenia.

Automatizované spracovanie cez resitech navyše prebieha bez manuálneho zásahu do osobných údajov a na základe zmluvy o spracúvaní osobných údajov, čo je bezpečnejšie a kontrolovanejšie ako ručné prepisovanie do iných systémov.

→ Tento model spája ochranu osobných údajov s efektívnym, zákonným a moderným spôsobom, akým správca potrebuje pracovať s údajmi pri výkone svojich povinností.

3. Zrušiť plánované poplatky za prístup k údajom z katastra pre správcov, ktorí majú dané LV v správe. Údaje, ktoré správcovia a SVB potrebujú na plnenie zákonných povinností, by mali zostať bezplatne dostupné v rámci riadneho oprávnenia.

→ Každý dodatočný poplatok by sa premietol do nákladov správcov a napokon aj do vyššieho poplatku za správu pre vlastníkov bytov.  

4. Legislatívne vymedziť kategóriu oprávnených používateľov údajov – správcovia, SVB, obce, notári, exekútori. 

 Títo používatelia by mali mať osobitný režim prístupu s vyššou mierou zodpovednosti a kontroly, nie plošné obmedzenie. Správcovia sú registrovaní v zozname správcov, vedenom ministerstvom dopravy a SVB v zozname, vedenom ministerstvom vnútra, preto je ľahké overiť ich zákonné oprávnenie. Musí sa však vzťahovať aj na domy, ktoré ešte len zoberú do správy, teda nemôžu byť vylúčení len na základe platnej zmluvy o výkone správy alebo spoločenstve. 

5. Podporiť digitalizáciu a automatizáciu dát, pretože práve automatizácia je dnes najbezpečnejší spôsob spracovania informácií. 

→ Ručné zadávanie a vyhľadávanie sú naopak časovo náročnejšie a náchylné na chyby aj na zníženú ochranu údajov. 

Záverom:  
 
Nechceme, aby sa prístup k údajom z katastra zneužíval – chceme, aby bol rozumne spravovaný a digitálne bezpečný.  

Správcovia zároveň potrebujú mať istotu, že budú môcť aj naďalej pracovať s aktuálnymi údajmi, ktoré sú nevyhnutné pre správu miliónov bytov na Slovensku. 

Mgr.art. Mária Giertl, resitech s.r.o. v spolupráci s  JUDr. Jozef Štora, LL.M., MBA., Podpora správy o.z.