Právne rady JUDr. Mareka Valachoviča PhD. 

Elektronické hlasovanie sa v správe bytových domov stalo realitou. Zákon ho umožňuje, vlastníci ho čoraz častejšie vyžadujú a správcovia môžu využívať výhody elektronizácie aj čiastočnej automatizácie svojej práce. V praxi sa však opakovane stretávame s rovnakými otázkami, preto sme do rozhovoru oslovili odborníka na bytové právo JUDr. Mareka Valachoviča, PhD. Ako správne počítať hlasy, ako postupovať pri spoluvlastníctve bytu, kedy musí byť správca na elektronické hlasovanie pripravený a aké zákonné podmienky musí celý proces spĺňať?

V aplikácii resitech si správca môže vybrať typ vyhodnotenia hlasovania a v rozhovoroch so správcami si všímame veľmi rôzny prístup k tejto problematike. Niektorí správcovia si výpočet sťažujú, iní ho zjednodušujú. Kedy sú hlasy platné vzhľadom na podiel na spoločných častiach, na byte či NP? Ako by mali správcovia správne vypočítavať hlasy?

Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu nie je relevantný z hľadiska počítania hlasov pri rozhodovaní vlastníkov podľa zákona č. 182/1993 Z. z. v platnom znení (ďalej aj „BytZ“). V danom zákone platí zásada, že za každý byt a nebytový priestor má vlastník bytu a nebytového priestoru (ďalej aj „np“) jeden hlas. To platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb. 

V praxi sa uplatňujú dva prístupy, opierajúce sa o dva rôzne výklady ustanovenia § 139 Občianskeho zákonníka, ktoré upravuje rozhodovanie spoluvlastníkov akejkoľvek veci (teda aj bytu a np). Prvý prístup  vychádza z toho, že oprávnenie platne hlasovať za celý byt a np má ktorýkoľvek zo  spoluvlastníkov (teda aj  menšinový), ak tento jeho prejav vôle nie je negovaný protichodným prejavom vôle iného spoluvlastníka alebo spoluvlastníkov. Aplikujúc tento názor v situácii, keď za byt/np zahlasuje len spoluvlastník disponujúci podielom o veľkosti 1/3 k celku, ale ostatní spoluvlastníci nezahlasujú, vo výsledku znamená, že tento hlas sa považuje za platný.  

Druhý názorový prúd vychádza z toho, že k uznaniu hlasu za platný sa vyžaduje, aby hlasovali zhodne spoluvlastníci disponujúci spolu aspoň nadpolovičnou väčšinou počítanou podľa spoluvlastníckych podielov na danom byte/np. Pri takomto výklade by nebolo možné uznať hlas spoluvlastníka s podielom o veľkosti 1/3 ani v situácii, ak ostatní spoluvlastníci bytu/np pri hlasovaní neprejavia vôbec svoju vôľu. Tento názor na prvý pohľad „chráni“ správcov, pred spochybnením hlasovania zo strany ostatných vlastníkov v dome, ale nerešpektuje ust. § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí, že z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú všetci spoluvlastníci voči tretím osobám oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Právnym úkonom je v tomto prípade uplatnenie hlasu za spoločnú vec (bytu/np) pri rozhodovaní všetkých vlastníkov v rámci správy bytového domu. 

Keďže je dnes elektronické hlasovanie upravené zákonom, správca by mal byť pripravený, ak oň vlastník požiada. Počas už vyhláseného hlasovania môže byť neskoro začať s prípravou. Prečo by sa mali správcovia pripraviť vopred na elektronické hlasovanie? 

V prípade, ak vlastník prejaví vôľu uplatniť v rámci vyhláseného písomného hlasovania svoj hlas elektronicky, správca je povinný splniť všetky zákonné náležitosti tohto spôsobu hlasovania, pričom výber konkrétnej formy elektronického hlasovania je v zásade na správcovi, ak mu vlastníci v tomto smere neudelia nejaké pokyny (napr. rozhodnú o výbere dodávateľa informačného systému pre elektronické hlasovanie). V každom prípade by však určenie spôsobu elektronického hlasovania nemalo byť obmedzujúce len na malú skupinu vybraných subjektov, ale by malo predstavovať bežný spôsob dostupný pre čo najväčšiu skupinu vlastníkov.  

Riešiť elektronické hlasovanie až počas priebehu písomného hlasovania nie je vhodné, nakoľko vlastník má podľa BytZ právo elektronicky hlasovať už od momentu doručenia oznámenia o písomnom hlasovaní. To pre správcu vyhlasujúceho písomné hlasovanie znamená, že v oznámení o písomnom hlasovaní by mal uviesť aj presné informácie o spôsobe elektronického hlasovania a prípadné pokyny či podmienky s tým spojené. 

Ako nastaviť výberové konanie na elektronické hlasovanie alebo na výber komunikačného nástroja? 

Výberové konanie na výber komunikačného nástroja nemá z hľadiska zákona osobitné požiadavky oproti výberu inej služby pre vlastníkov bytového domu. Správca je podľa zákona povinný priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania správ domu spojených so správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk. 

Za účelom zabezpečenia relevantných podkladov pre hlasovanie o výbere komunikačnej platformy umožňujúcej aj elektronické hlasovanie (t. z. cenových ponúk od dodávateľa či dodávateľov) by si vlastníci najskôr mali stanoviť požiadavky, ktoré by mal informačný systém spĺňať. 

Aké sú zákonné požiadavky? Ako ho spraviť transparentne? 

Elektronické hlasovanie musí byť podľa BytZ vykonané spôsobom: 

a) ktorý umožňuje overiť účasť vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome na hlasovaní vylučujúci akúkoľvek zameniteľnosť,

b) z ktorého je zrejmý a určitý prejav vôle vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome pri hlasovaní o konkrétnej otázke a

c) ktorý zabezpečí ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred neoprávneným zásahom.

V praxi splnenie týchto podmienok znamená, že správca alebo spoločenstvo disponujú relevantným dokumentom, ktorým je spravidla vyhlásenie vlastníka alebo dohoda o elektronickej komunikácii. Vlastník v nich uvedie svoje osobné údaje a e-mailovú adresu, pod ktorou ho subjekt vykonávajúci správu domu vie identifikovať. Takéto vyhlásenie či dohodu by mal vlastník vlastnoručne podpísať, aby bolo nepochybné, že s takouto formou komunikácie, resp. s overením svojho e-mailu súhlasil.  

Overenie totožnosti vlastníka pri elektronickom hlasovaní inak ako formou e-mailu je na prvý pohľad komplikované, avšak ide len o prvý dojem. Nie je totiž ťažké nájsť kľúč, podľa ktorého je možné zo strany správcu priamo určiť prihlasovacie meno pre vlastníka, ktoré sa mu oznámi s následným nevyhnutným krokom zadania si vlastného hesla.  

Rovnako je možné prideliť vlastníkovi prístupové meno a heslo do webového portálu, ktorý môže slúžiť nielen na informovanie o správe domu a zverejnenie dokumentov, ale aj ako webové rozhranie pre vykonanie elektronického hlasovania. Takýmito spôsobmi vznikne nezameniteľný identifikátor vlastníka v databáze správcu či spoločenstva, pričom pokiaľ vlastník sám nenahlási zmenu svojich osobných údajov – najmä e-mailovej adresy, budú mu všetky informácie zaslané na uvedenú adresu. V prípade straty prístupových hesiel či v prípade neoprávneného prístupu k e-mailovej schránke vlastníka, by mal vlastník bezodkladne kontaktovať správcu či predsedu spoločenstva a nahlásiť im uvedenú skutočnosť, resp. im oznámiť svoju novú e-mailovú adresu. 

Ideálne je, ak je elektronická komunikácia a doručovanie písomností touto formou zakotvené aj v zmluve o výkone správy. Vtedy môže správca zasielať vlastníkom elektronicky akékoľvek písomnosti týkajúce sa správy domu vrátane oznámenia o schôdzi vlastníkov, či o písomnom hlasovaní, na ktorú BytZ vyžaduje prioritne listinnú formu doručenia, ak zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia (ust. § 14a ods. 2 BytZ). Ak má správca podpísané s vlastníkmi individuálne dohody o elektronickej komunikácii, rovnako môže doručovať vlastníkom písomnosti týkajúce sa správy domu (napr. ročné vyúčtovania nákladov, správu o činnosti správcu, dodávateľské zmluvy, faktúry, cenové ponuky, výpisy z bankových účtov, ale napr. aj oznamy o prerušení dodávok tepla či vody atď.). V prípade oznámenia o schôdzi či o písomnom hlasovaní by som však odporúčal zachovať aj listinnú formu doručenia, ak v zmluve o výkone správy klauzula o elektronickej komunikácii absentuje. Rovnako je aj na základe individuálnej dohody o elektronickej komunikácii možné realizovať právo vlastníka hlasovať v rámci vyhláseného písomného hlasovania aj elektronicky podľa stanoveného spôsobu elektronického hlasovania pri dodržaní zákonných podmienok. 

Ako môže vlastník platne podpísať dohodu? 

Na platnosť dohody sa vyžaduje preukázateľný súhlas vlastníka bytu/np, pričom ak je viacero spoluvlastníkov, z ktorých každý má právo hlasovať samostatne, je potrebné uzavrieť dohodu s každým z nich. V prípade písomnej formy dohody stačí, ak ju vlastník podpíše vlastnoručne a v listinnej forme doručí správcovi. V prípade, ak vlastník disponuje zaručeným elektronickým (kvalifikovaným) podpisom, ktorý je už štandardne obsiahnutý v nových občianskych preukazoch stačí, keď dohodu podpíše touto formou a takýto elektronický dokument doručí správcovi. Za splnenia zákonných podmienok je možné akceptovať aj dohodu podpísanú vlastníkom a zaslanú správcovi vo forme scanu alebo fotky urobenej cez mobil napr. e-mailom. Ak je takto zachytený celý obsah právneho úkonu (dohody) a dá sa určiť osoba, ktorá právny úkon urobila (vlastník), malo by to na jeho platnosť postačovať. V záujme právnej istoty by však podľa mňa mal správca disponovať aj originálom tohto dokumentu, ak by vlastník dodatočne rozporoval platnosť takto vykonaného právneho úkonu. 

Môže zástupca vlastníkov nahliadať do priebežných výsledkov hlasovania? 

Keďže zákon túto možnosť (právo nielen zástupcu ale aj akéhokoľvek iného vlastníka bytu či np v dome) neupravuje, rovnako ani povinnosť overovateľov predkladať hlasovacie listiny iným vlastníkom ako tých ktorých sa týkajú, je potrebné vychádzať z racionálneho výkladu právnych noriem upravujúcich rozhodovanie vlastníkov a písomné hlasovanie. Predovšetkým treba vychádzať z toho, že písomné hlasovanie nie je hlasovaním tajným a podobne ako na schôdzi je každému z prítomných zrejmé, kto ako hlasoval, rovnaká zásada by mala platiť aj pri písomnom hlasovaní spolu s elektronickým. Na druhej strane od overovateľov podpisov v písomnom hlasovaní či od správcu asi nemožno spravodlivo požadovať, aby počas termínu písomného hlasovania každému vlastníkovi, ktorý o to prejaví záujem oznamovali priebežné výsledky hlasovania. Overovatelia síce môžu mať k dispozícii hlasovacie listiny u vlastníkov, ktorí už uplatnili svoj hlas, ale nemusia mať presnú vedomosť o počte e-mailom zaslaných hlasov.