Obnova bytového domu bez napätia: čo skutočne rozhoduje o spokojnosti vlastníkov? 

Obnova bytového domu nepatrí medzi bežné rozhodnutia. Ide o jednu z najväčších spoločných investícií, akú vlastníci počas rokov urobia. Týka sa vysokých súm, dlhodobého záväzku a výsledku, ktorý bude ovplyvňovať bývanie ďalšie desaťročia. 

Do procesu vstupujú rôzne pohľady – vlastníci, správca, realizačná firma aj odborní partneri. Technická stránka je pritom len jednou časťou celého príbehu. Rovnako dôležitá je príprava, nastavenie požiadaviek, výber dodávateľa a spôsob, akým sa celý proces komunikuje. Práve tu vznikajú najčastejšie chyby a zároveň aj najväčšie napätie. 

Týmto témam sme sa venovali v ďalšej epizóde zo série ResiTalk, v ktorej prinášame aktuálne témy zo sveta správy a obnovy bytových domov. Tomáš Paciga sa v nej rozprával s Monikou Štefancovou, objektovou manažérkou spoločnosti Baumit spol. s r. o. o tom, kde sa pri obnove najčastejšie robia chyby, čo rozhoduje o spokojnosti vlastníkov a prečo môže byť najnižšia cena v konečnom dôsledku tým najdrahším riešením. Tento blog je textovým spracovaním rozhovoru z webinára.

So spoločnosťou Baumit, spol. s r. o. sme sa v minulosti v rámci ResiTalku venovali technickým detailom obnovy aj kvalite realizácie. Tentokrát sa rozhovor sústredil viac na proces rozhodovania a na to, kde v praxi vznikajú najväčšie chyby. 

Baumit je výrobca systémových riešení pre zateplenie a povrchové úpravy, ktorý sa dlhodobo podieľa na obnove bytových domov a zároveň prináša inovácie reagujúce na aktuálne potreby trhu. 

A práve pri pohľade na celý systém obnovy sa ukazuje, že najväčšie riziko nevzniká pri výbere farby fasády, ale oveľa skôr – pri rozhodovaní o cene. 

Pozrite si celý rozhovor

Rozhodujete sa výhradne podľa ceny? Tu vzniká najväčšia chyba 

Pri výbere dodávateľa sa diskusia na bytovej schôdzi často zúži na jedno kritérium, ktorým je celková cenu. Problém nevzniká tým, že sa rieši cena, ale tým, že sa nerieši nič iné. 

„Ja túto tému volám démon nízkych cien“ – dodáva Monika Štefancová, objektová manažérka spoločnosti Baumit. „Najnižšia ponuka ešte neznamená najlepšie riešenie. Ak sa neporovnávajú rovnaké materiály, rovnaké hrúbky izolácie, rovnaké technologické postupy a rovnaký rozsah prác, nejde o férové porovnanie, ale o ilúziu úspory.“ 

Pri obnove, ktorá má fungovať niekoľko desaťročí, je rozhodujúca kvalita systému a profesionalita realizácie. Kľúčom je preto kvalitná príprava – jasne definovaný projekt, presné zadanie a ponuky, ktoré je možné porovnať podľa jednotlivých položiek. 

Z pohľadu výrobcu je dôležité hovoriť o systéme, nie o jednotlivých produktoch. V Baumite pracujeme s certifikovanými skladbami, ktoré podliehajú európskym technickým osvedčeniam. Nejde o náhodnú kombináciu materiálov, ale o overený systém, kde každý komponent prispieva k dlhodobej funkčnosti a životnosti celého systému. To je rozdiel medzi cenou a hodnotou. 

Platí, že dôsledná príprava najviac ovplyvňuje výsledok, a preto je dôležitá ešte pred samotným výberom dodávateľa. V momente, keď je firma vysúťažená a prebieha realizácia, možnosti zásadných zmien sú už výrazne obmedzené. Niekedy majú zmeny objektívny, vynútený charakter, ale často sú len obyčajnou improvizáciou. 

Reklamácie nie sú zlyhanie. Zlyhanie je, keď sa neriešia 

„Každá reklamácia má dve zložky – materiál a prácu. Vlastníka však nezaujíma, kde presne vznikol problém. Zaujíma ho, či sa vec rieši a či sa vyrieši korektne. 

Najväčší problém nevzniká samotnou chybou, ale v momente, keď sa začne prenášať zodpovednosť medzi jednotlivými stranami a riešenie sa odkladá.“ 

„Ak by som povedala, že za 30 rokov nemáme žiadne reklamácie, myslím, že by mi nikto neuveril. Reklamácie existujú. Podstatné je, že sú vyriešené.“ – dodáva Monika.  

Oveľa dôležitejšie než samotná reklamácia je však kontrola počas realizácie. Ak stavebný dozor zachytí problém včas a opraví sa okamžite, tak nevzniká škoda, ktorá by sa musela riešiť dodatočne. 

Pre správcu alebo predsedu SVB z toho vyplýva jasný záver: ak nemáte na stavbe odborný dozor, riskujete viac, než si myslíte. Dozor nie je administratívna formalita. Je to človek, ktorý zachytí chybu skôr, než sa z nej stane problém za tisíce eur. 

Prečo rovnaký materiál neznamená rovnaký výsledok? 

Pri hodnotení ponuky sa väčšina pozornosti sústredí na materiál. V praxi však o výsledku často rozhoduje niečo iné – dodávateľská firma. 

„Z pohľadu kvality pracovnej sily je kľúčová stabilita. Osobne preferujem firmy, ktoré majú stabilnú zostavu zamestnancov. Samozrejme, u nás v Baumite realizátorov školíme. Ak má firma novú partiu, absolvujú školenie a pravidelne sa preškoľujú aj dlhoroční fasádnici,“ hovorí Monika Štefancová. 

„Skúsenosti sa však nedajú nahradiť rýchlym náborom. Zohraté a stabilné partie majú kontinuitu, pracovnú disciplínu a vnútorné kontrolné mechanizmy, čo znamená vyššiu kvalitu práce, ale aj vyššiu cenu na trhu práce. Preto firmy s kvalitným zázemím zvyčajne nepatria medzi najlacnejších dodávateľov. 

V období covidu sa mnohé partie fasádnikov rozpadli a stabilizovať nových zamestnancov trvá roky. Aj tento faktor sa premieta do výslednej kvality, hoci v rozpočte nie je priamo viditeľný.“ 

Prečo aj dobrý projekt môže zlyhať počas realizácie? 

„Obnova bytového domu nie je improvizácia. Každý krok je definovaný normami a technologickými predpismi. 

Pri realizácii zohrávajú úlohu aj klimatické podmienky – teplota, vlhkosť, vietor či slnečné žiarenie. Nevhodné podmienky môžu viesť k poruchám, ktoré sa prejavia až po dokončení stavby. Pri štandardných systémoch je minimálna teplota spravidla +5 °C. Rovnako nevhodné sú extrémne horúčavy alebo prudké ochladenia. Fyzikálne zákony nie je možné obísť. 

Tlak na dodržanie termínu je častý, no realizácia za nevhodných podmienok zvyšuje riziko budúcich problémov. 

Rovnako dôležitá je aj organizácia stavby. Je dobré, ak je na stavbe trvalo prítomný kompetentný zástupca realizačnej firmy – stavbyvedúci alebo projektový manažér, ktorý má rozhodovacie právomoci. Ak nie je trvalo prítomný, mal by byť aspoň lokalitne a časovo dostupný, aby v reálnom čase vyriešil problémy. Nejde teda len o materiál, ale o celý proces riadenia zákazky.“ 

Kto je za výsledok obnovy bytového domu zodpovedný? 

Pri obnove bytového domu často vzniká nedorozumenie v tom, kto je za čo zodpovedný. 

Výrobca systému dodáva materiál, technologické riešenie a odbornú podporu. Samotnú realizáciu však vykonáva zhotoviteľ – realizačná firma. 

Výsledná kvalita je preto vždy kombináciou oboch faktorov: kvality systému a kvality realizácie. 

V praxi sa ako prínos ukazuje aj možnosť oprieť sa o technické poradenstvo výrobcu, ktorý vie pomôcť ešte vo fáze prípravy projektu a vysvetliť problematiku vlastníkom. 

Rozhodovanie nie je rovnaké v každom dome: Správca vs. SVB 

„Iné podmienky má profesionálna správcovská spoločnosť, iné samospráva vlastníkov. Je potrebné myslieť na to, že správcovské spoločnosti sú štruktúrované organizácie. Majú technikov, právnikov aj ekonomické oddelenie. SVB funguje ako samospráva, kde rozhodujú ľudia bez technického zázemia, no s rovnakou zodpovednosťou. 

Práve pri SVB vzniká väčšie riziko nesprávneho rozhodnutia, nie pre nezodpovednosť, ale pre nedostatok odborného zázemia. Predseda SVB je často pod tlakom, nakoľko rozhoduje o veľkej investícii a zároveň čelí každodenným otázkam susedov. 

Aj preto majú veľkú váhu rôzne referencie a vzdelávacie fóra. Obnovený dom v susedstve môže poskytnúť spätnú väzbu pre vlastníkov, ktorá je adresnejšia a presvedčivejšia než akékoľvek marketingové tvrdenia.“ 

Keď vlastníci vidia reálny výsledok – dom o ulicu ďalej – rozhodovanie sa opiera o skúsenosť, nie o domnienky. 

Práve preto je pre SVB kľúčové nenechať sa tlačiť do rýchlych rozhodnutí a pracovať systematicky – dať si čas na porovnanie ponúk, vyžiadať si referencie a jasne zadefinovať požiadavky ešte pred samotným hlasovaním. 

Prečo obnovu bytového domu často sprevádza napätie? 

Priebežná komunikácia počas realizácie má priamy vplyv na to, ako vlastníci vnímajú celý projekt. 

Ak majú prehľad o tom, čo sa na stavbe deje, rozumejú jednotlivým krokom a vidia postup prác, nevnímajú len obmedzenia spojené s rekonštrukciou, ale aj posun smerom k výsledku. 

Najčastejším zdrojom napätia pritom nebýva samotná realizácia, ale nedostatok informácií. V momente, keď vlastníci nevedia, čo sa deje a prečo, vzniká neistota, ktorá sa rýchlo mení na nedôveru voči správcovi aj realizačnej firme. 

Na čo si dať pozor, aby sa obnova nevymkla spod kontroly? 

Aby sa obnova nevymkla spod kontroly, je potrebné mať jasno v niekoľkých kľúčových veciach: 

• mať kvalitne pripravený projekt, 

• porovnávať cenové ponuky podľa jednotlivých položiek, 

• jasne definovať materiály a technické riešenie, 

• zabezpečiť odborný stavebný dozor, 

• mať identifikovaného zástupcu realizačnej firmy, ktorý má potrebné kompetencie 

• priebežne informovať vlastníkov o priebehu realizácie. 

Dokončená obnova domu nezabezpečí automaticky spokojných vlastníkov 

„Rekonštrukcia sa vždy nejako dokončí. Otázkou je, či po realizácii zostane dobrý pocit, alebo pachuť.  

Ak sa vlastníci budú rozhodovať výhradne podľa ceny, je dôležité vyhnúť sa kombinácii úplne nového hráča na trhu a extrémne nízkej ceny. Takáto kombinácia predstavuje vysoké riziko. 

Obnova bytového domu je investícia na desaťročia. Spokojnosť vlastníkov nie je výsledkom jedného čísla v tabuľke, ale súhry kvalitnej prípravy, profesionálnej realizácie, kontroly a komunikácie. 

Lešenie sa zloží vždy. Rozdiel medzi dobrou a zlou obnovou sa však ukáže až v rokoch, ktoré nasledujú.“ 

Kontaktné údaje: Ing. Monika Štefancová  

mobil: +421 918 956 651  

email: m.stefancova@baumit.sk