Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti

Prvý krok – pozrieť list vlastníctva (LV) nehnuteľnosti na www.katasterportal.sk, kde zistíte základné informácie o kupovanej nehnuteľnosti:

ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA výpis všetkých nehnuteľností na danom LV a informácie o nich. Údaje, ako sú druh nehnuteľnosti, súpisné číslo, parcelné číslo, číslo bytu, poschodie, vchod a podobne.

ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY si overíte majiteľa nehnuteľnosti na základe jeho mena priezviska, rodného mena, dátumu narodenia a trvalej adresy jeho pobytu., spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti vám musí dávať jeden celok. Odporúčame vyhľadávanie na základe čísla listu vlastníctva, nakoľko spoluvlastnícky podiel vlastníkov nehnuteľnosti Vám musí dávať jeden celok – podiel 1/1. Ďalej tam nájdete podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku.

Veľmi dôležitá je ČASŤ C: ŤARCHY, ktorú nikdy neprehliadnite

Ťarchy môžu byť veľakrát podstatne obmedzujúce – nový majiteľ nehnuteľnosti ich musí strpieť a kúpiť nehnuteľnosť aj s nimi.

Najčastejšie obmedzujúce ťarchy sú tie ktoré si dal zapísať napr. veriteľ, exekútor, darujúci, hypotekárny úver, ….

• Prvou a najrozšírenejšou je ťarcha banky, ktorá poskytla úver na nehnuteľnosť terajšiemu majiteľovi. Pri predaji je potrebné vyrovnať zostatok úveru a banka následne stiahne ťarchu.
• Bežné sú ťarchy v prospech exekútora, alebo v prospech fyzickej osoby, ktorá poskytla financie vlastníkovi nehnuteľnosti a kvôli zabezpečeniu pôžičky založil byt ako protihodnotu. Najprv sa vyplatia dlžoby a následne dotknuté osoby, inštitúcie požiadajú kataster o výmaz ťarchy. Zo skúsenosti môžeme povedať, že predávajúci, ak má podlžnosti voči tretím osobám a inštitúciám nemá dostatok finančných prostriedkov na vyplatenie takýchto exekúcií a podlžností. Preto odporúčame v takomto prípade riešiť kúpu cez overenú realitnú kanceláriu a obrátiť sa na odborníkov, ktorí majú s takýmito problémovými obchodmi dostatok skúseností. Nakoľko celý obchodný prípad treba vopred poriadne a zodpovedne naplánovať, aby kupujúci nebol uvedený do omylu a podvedený – prídete o peniaze a nebudete mať ani nehnuteľnosť.
• Bežnou ťarchou je právo na dožitie niekoho, kto býva v nehnuteľnosti. Najčastejšie sa to stáva pri darovanej nehnuteľnosti. Ťarchu je možné vymazať na základe dohody o zrušení doživotného bývania. Musia s tým súhlasiť všetky dotknuté osoby a je potrebné spísať zmluvu o zrušení tohto vecného bremena, kde sa overuje podpis oprávneného z vecného bremena. V prípade, ak oprávnený z vecného bremena zomrie stačí na kataster zaniesť overený úmrtný list a v tomto prípade kataster túto ťarchu vymaže bezplatne. Musím ale podotknúť, že sa dá kúpiť nehnuteľnosť aj s takouto ťarchou, ktorá prejde na nového majiteľa.
• Môže sa vyskytnúť ťarcha v prospech mesta – vznikla pri odkupovaní bytov, majitelia dostali nejakú zľavu z ceny a preto tam na 10 rokov vzniklo záložné pravo. V prípade ak neprešlo napríklad 10 rokov, treba vyplatiť pokutu voči mestu a to vydá kvitanciu na jej výmaz z listu vlastníctva.
• O čom ale mnoho záujemcov o kúpu netuší, je plnoletosť predávajúceho alebo kupujúceho. V prípade, ak jedna osoba zo zmluvných strán nedovŕšila pri podpísaní kúpnej zmluvy vek 18 rokov, celú vec musí odobriť príslušný súd. Rozhodnutie súdu sa prikladá ako príloha na kataster.
• Môžete sa stretnúť aj so zákazom nakladania s nehnuteľnosťou. V tomto prípade je jasné, že nehnuteľnosť nemožno predávať. Ide o opatrenie, ktoré má dočasný charakter (trvá spravidla do skončenia súdneho, resp. iného konania) a v praxi súdov, prípadne stavebných úradov, sa realizuje formou rozhodnutia o nariadení predbežného opatrenia.
• Pri predaji bytu je potrebný doklad od správcu bytu alebo spoločenstva vlastníkov, že predávajúci má riadne zaplatené nájomné ku dňu prevodu nehnuteľnosti a riadne prispieval do fondu údržby a opráv voči ostatným vlastníkom nehnuteľnosti.
• K takýmto ťarchám patrí právo prechodu cez pozemok k nehnuteľnosti a to napríklad v prípade, ak sa byt nepredáva s pozemkom, ale pozemok patrí napríklad mestu a to musí vlastníkom bytov umožniť k ich nehnuteľnosti prístup.
• Pri kúpe pozemku si treba zaistiť od mesta alebo obce územnoplánovaciu informáciu a zistiť si či kupujúci dostane stavebné povolenie na stavbu nehnuteľnosti. Predávajúci nie je zodpovedný za to čo sa kupujúci rozhodne na nehnuteľnosti stavať. Dôležitou kapitolou sú ochranné pásma ktoré sa viažu k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne.

Nehnuteľnosti, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva sa nedajú kupovať. Napríklad družstevný byt sa predáva zmluvou o prevode len členských práv k bytovému družstvu – nie kúpnou zmluvou a nie do osobného vlastníctva. Člen môže požiadať družstvo o odkúpenie do osobného vlastníctva a to splatením anuity, ktorá sa na byt viaže.

Najdôležitejšie je odovzdanie finančných prostriedkov kupujúcim na účet predávajúceho. V prípade, ak sa nehnuteľnosť kupuje na hypotekárny úver, garantom vyplatenia kúpnej ceny je banka. Ale v prípade, ak sa rieši jej kúpa v hotovosti musia si obe zmluvné strany dôverovať, že dodržia zmluvné podmienky zakotvené v kúpnej zmluve. Z praxe môžem povedať, že garantom je vždy tretia strana – v našom prípade realitná kancelária, ktorá kúpne zmluvy zanesie na príslušný kataster a to až po finančnom vyrovnaní zmluvných strán. Do ho času podrží kúpne zmluvy vo svojom depozite. V prípade, ak riešite kúpu mimo realitnej kancelárie, môžete finančné prostriedky uložiť v banke na vinkulačnom účte, alebo ich zložiť do depozitu u notára. A v tomto prípade budú finančné prostriedky poukázané predávajúcemu až po prepísaní nehnuteľnosti na kupujúceho a to do 30 kalendárnych dní.