19. 1. 2025

Ako správne realizovať písomné/elektronické hlasovanie počas nedostupnosti dát katastrálneho úradu?  Opýtali sme sa JUDr. Mareka Valachoviča, PhD.

Mgr.art. Mária Giertl , JUDr. Marek Valachovič, PhD.
Mgr.art. Mária Giertl , JUDr. Marek Valachovič, PhD.

Kybernetický útok na Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) SR narušil dostupnosť katastrálnych dát, čo aj správcom bytových domov sťažuje 100% vykonávanie písomného či elektronického hlasovania, nakoľko si správca nemôže overiť správnosť vlastníckych pomerov na danej adrese. Táto situácia vyvoláva otázky, ako pokračovať v plnení legislatívnych povinností a zabezpečiť efektívne fungovanie bytových domov.

V resitechu si uvedomujeme, aké dôležité je mať istotu a jasné postupy v takýchto situáciách. Preto sme oslovili právnika JUDr. Mareka Valachoviča, PhD., ktorý sa špecializuje na oblasť práva nehnuteľností a správy bytových domov, aby sme vám poskytli jasné vyjadrenia a usmernenia, ako postupovať. Aj pre nás je to dôležité, nakoľko nám záleží na tom, aby boli vaše hlasovania vždy úspešné a presné.  

JUDr. Marekovi Valachovičovi sme položili niekoľko otázok, veríme, že v nasledujúcich odpovediach nájdete kompletný pohľad na to, ako správne postupovať v období nedostupnosti dát z katastrálneho úradu:

 

Môže správca v období ochromenia katastra vykonávať schôdze alebo písomné/elektronické hlasovania, keďže si nie je istý, či je databáza vlastníkov, ktorou disponuje, aktuálna?

Overenie podpisu vlastníka na hlasovacej listine má zvýšiť právnu istotu ohľadom potvrdenia skutočnosti, že na hlasovacej listine je skutočne podpísaná konkrétna osoba vlastníka disponujúca hlasovacím právom. Za stavu, kedy sú informačné systémy katastra nehnuteľností pre verejnosť dlhšie nedostupné sa dá konštatovať, že tento stav ovplyvňuje aj výkon činností spoločenstiev a správcov bytových a iných domov, ktorú upravuje najmä zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej aj „BytZ“). 

Kybernetický útok na katastrálny úrad , dáta

Súčasný stav sa teda nedá charakterizovať ako krátkodobý výpadok uvedených informačných systémov, nakoľko aktuálne medializované informácie k 20.1. 2025 hovoria, že obnova údajov bude trvať týždne. Správca samozrejme musí vykonávať správu bytových domov aj v tomto režime, avšak pokiaľ ide o otázku či môže vykonávať schôdze či písomné hlasovania vrátane elektronických hlasovaní, na ktorých majú vlastníci možnosť uplatniť svoje hlasovacie právo podľa ust. § 14 BytZ, tu je potrebné rozlišovať nasledujúce situácie.

a) v čase vzniku „ochromenia katastra“ už bolo vyhlásené písomné hlasovanie alebo bola zvolaná schôdza, resp. tieto už prebiehali alebo mali byť správcom vyhlásené (napr. na základe rozhodnutia schôdze vlastníkov) v období, počas ktorého údaje katastra nehnuteľnosti neboli verejnosti dostupné;

b) k vyhláseniu písomného hlasovania, či schôdze vlastníkov by malo dôjsť v čase obmedzeného prístupu k údajom katastra nehnuteľností.

Hlasovanie počas nedostupnosti katastrálnych dát

Za situácie uvedenej v písm. a) vyššie zastávame názor, že už zvolanú schôdzu či písomné hlasovanie je potrebné vykonať, resp. dokončiť a následne vyhlásiť ich výsledky v zmysle BytZ. Zrušenie napr. prebiehajúceho písomného hlasovania jednostranným úkonom správcu by podľa nášho názoru nebolo právne účinné, pričom by takýmto postupom boli dotknuté práva a právom chránené záujmy vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

  • V prípade uvedenom v písm. b) vyššie a za situácie, ak nie je naliehavá potreba vykonať či už schôdzu alebo písomné hlasovanie, odporúčame až do obnovenia prístupu k údajom katastra nehnuteľností tieto formy rozhodovania vlastníkov neiniciovať. (Poznámka autora článku: Ak ide o naliehavú potrebu, prečítajte si nižšie možnosti, riziká a odporúčania spojené s hlasovaním v tomto období.)

 

  • V prípade, ak by v tomto období bola správcovi doručená žiadosť štvrtiny vlastníkov o zvolanie schôdze, či vyhlásenie písomného hlasovania, správca je povinný v zmysle ust. § 14a ods. 1 BytZ na túto žiadosť reagovať tak, že musí vykonať všetky potrebné úkony aby „sa schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“ Táto povinnosť správcu platí aj počas obdobia, kedy bude prístup k informačným systémom obmedzený, čo pochopiteľne správca v čase doručenia žiadosti štvrtiny vlastníkov ešte nemôže vopred vedieť. Správca je tu viazaný nielen 15 dňovou lehotou na zvolanie schôdze či vyhlásenie písomného hlasovania, ale zároveň aj 7 dňovou lehotou na doručenie oznámenia podľa ust. § 14a ods. 2 BytZ. 

 

Ak by správca nechcel podstúpiť riziko, že v čase konania schôdze nebude schopný overiť oprávnenosť prítomných vlastníkov na schôdzi, vzhľadom na absenciu aktuálneho výpisu z listu vlastníctva k danému domu, môže za danej situácie schôdzu nezvolať. V takom prípade vzniká právo zvolať schôdzu štvrtine vlastníkov, na ktorej sa správca môže aj nemusí zúčastniť. Správca by však v prípade nezvolania schôdze mal štvrtine vlastníkov oznámiť dôvod, pre ktorý schôdzu nezvolá a zároveň by ich mal aj upozorniť na riziká s tým spojené.

 

Aké riziká podstupuje správca v spojení s realizáciou hlasovania v tomto období?

 

V súvislosti s potrebou realizovať elektronické hlasovanie napriek nedostupnosti katastrálnych dát sme sa informovali o tom, aké riziká správca podstupuje, rsp. aké možnosti má, pokiaľ chce realizovať hlasovanie so 100% istotou správnosti dát ohľadom vlastníckych pomerov. JUDr. Valachovič priniesol niekoľko riešení, ktoré by mohli úplne pokryť túto potrebu správcu, alebo sa k nej aspoň priblížiť. Je na každom správcovi, ako sa k hlasovaniu v bytovom dome postaví. Úspešnosť hlasovania v tomto období však do veľkej miery ovplyvňuje počet hlasujúcich vlastníkov a dosiahnuté hlasovacie kvórum. 

JUDr. Marek Valachovič, PhD.: „Hlavným rizikom je už uvedená nemožnosť správcu overiť si oprávnenie hlasujúcich vlastníkov na schôdzi podľa aktuálnych údajov vyplývajúcich z verejne dostupnej evidencie katastra nehnuteľností. V tejto súvislosti poukazujeme na fakt, že v prípade vyhláseného písomného hlasovania nesú zodpovednosť za overenie podpisu vlastníka na hlasovacej listine (teda aj za overenie totožnosti podpisujúcej osoby) zvolení overovatelia podpisov, ktorí sú väčšinou volení priamo z radov vlastníkov, avšak môžu to byť aj iné osoby. 

Správca týmto overovateľom spravidla nie je, ale je osobou, ktorá má zistiť výsledky hlasovania za účasti dvoch overovateľov a zverejniť zápisnicu z písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým do 7 dní od jeho skončenia.

Hlasovanie počas nedostupnosti katastrálnych dát

 V prípade elektronického hlasovania, ktoré je od 1. 1. 2025 povinnou súčasťou len písomného hlasovania je rovnako problém s overením aktuálnosti databázy vlastníkov, ktorí prejavili vôľu hlasovať elektronicky. Tu záleží od toho, do akej miery má správca alebo overovatelia aktuálnu databázu, resp. zoznam vlastníkov podložený výpismi z listov vlastníctva z katastra nehnuteľností vzťahujúcich sa k jednotlivým domom. 

 

Niektorí správcovia si tieto výpisy sťahujú a zálohujú pravidelne (na týždennej či mesačnej periodicite), niektorí len v súvislosti s nahlásenou zmenou vlastníka, pričom iní tak robia len pred konaním schôdze či pred začiatkom písomného hlasovania.

„Aké sú odporúčania pre správcov počas obdobia nedostupnosti dát  z katastra“

Našim odporúčaním počas obdobia „ochromeného katastra“ je, aby správca pred zvolaním schôdze či vyhlásením písomného hlasovania uviedol vlastníkom priamo v oznámení o ich konaní, že pred hlasovaním bude on alebo overovatelia podpisov vyžadovať od vlastníkov relevantný doklad preukazujúci ich vlastnícke právo k bytu a nebytovému priestoru. Z tohto dokladu by si preto správca alebo overovatelia urobiť fotokópiu.

Týmto dokladom môže byť napr. rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva, zápisnica o dobrovoľnej dražbe, osvedčenie notára o dedičstve výpis z listu vlastníctva k bytu či nebytovému priestoru, pokiaľ možno čo najaktuálnejší vo vzťahu k dátumu konaniu schôdze či písomného hlasovania prípadne iný dokument. Ak, vlastník takýmto dokladom nedisponuje, bolo by neprimeraným zásahom neumožniť mu hlasovacie právo len z dôvodu nemožnosti overiť jeho vlastnícke právo v evidencii katastra, nakoľko v skutočnosti v čase hlasovania môže vlastníkom naozaj byť. Tu môžu v praxi nastať najmä nasledovné situácie, pri ktorých je potrebné rozlišovať medzi nadobudnutím vlastníctva prevodom a prechodom.

resitech grafika (66)

K nadobudnutiu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru prevodom dochádza dňom vydania rozhodnutia okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (čo je aj deň jeho právoplatnosti) v prospech nadobúdateľa na základe zmluvy alebo dohody. Tu ide o tzv. konštitutívny zápis vlastníctva do katastra nehnuteľností, čo znamená, že právne účinky vkladu vznikajú až právoplatnosťou (vydaním) rozhodnutia orgánu katastra. 

Naopak pri prechode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru k tomu dochádza na základe inej právnej skutočnosti než je zmluva (touto skutočnosťou je napr. dedenie alebo príklep licitátora na dobrovoľnej dražbe), teda zápis do katastra má len deklaratórny charakter (potvrdzuje sa vznik vlastníctva už do minulosti). Ak sa vlastník preukáže takýmito dokladmi, niet dôvod neakceptovať jeho vlastnícke právo, hoci správca disponuje ešte dokladom, z ktorého vyplýva vlastnícke právo k bytu alebo nebytovému priestoru v prospech iného subjektu (právneho predchodcu) nadobúdateľa (teda dediča alebo vydražiteľa bytu či nebytového priestoru).

Pri uzavretí zmluvy o prevode vlastníctva alebo dohody o vysporiadaním spoluvlastníctva pripadajú do úvahy spravidla tieto situácie a to, že rozhodnutie okresného úradu o povolení vkladu:

    (i) bolo vydané, ale ešte nebolo zapísané do katastra nehnuteľností ani doručené účastníkom vkladového konania;

    (ii) bolo vydané i zapísané do údajov katastra, avšak správca ani účastníci vkladového konania (prevodca, či nadobúdateľ) ho ešte nemajú doručené, takže o povolení vkladu (zmene vlastníctva) nemajú vedomosť jednak z tohto dôvodu ako aj z dôvodu nedostupnosti údajov katastra, kde by sa táto informácia pri funkčnom informačnom systéme katastra dala zistiť ešte predtým ako by stranám bolo doručené rozhodnutie o povolení vkladu;

    (iii) bolo vydané i zapísané do údajov katastra nehnuteľností a bolo aj doručené účastníkom vkladového konania, avšak táto skutočnosť sa pre nedostupnosť údajov nedá overiť;

Kybernetický útok na katastrálny úrad , dáta resitech  hlasovanie

V prípade situácií uvedených v bodoch (i) a (ii) existuje riziko, že ak bude hlasovať ešte pôvodný vlastník bytu či nebytového priestoru (evidovaný ako vlastník v databáze správcu), avšak vlastníkom už bude v skutočnosti iná osoba, takýto hlas by bolo možné vyhodnotiť ako neplatný. 

To neplatí, ak by správca či overovatelia umožnili hlasovať aj nadobúdateľovi bytu či nebytového priestoru, ktorý by sa napr. domáhal hlasovacieho práva z titulu uzavretej prevodnej zmluvy, avšak v čase hlasovania by už skutočne vlastníkom bol, hoci uvedené subjekty by o tom ešte v čase hlasovania, resp. v čase zisťovania výsledkov hlasovanie nevedeli práve z dôvodu verejnej nedostupnosti údajov katastra nehnuteľností. 

Pri situácii uvedenej v bode (iii) nie je dôvod neakceptovať vlastníkovi doručené rozhodnutie o povolení vkladu, ktoré preukazuje jeho vlastnícke právo, hoci si túto skutočnosť správca v čase uplatnenia hlasu vlastníka nevie overiť. V tejto súvislosti by mohol nastať eventuálny problém v tom, že by po obnovení údajov v katastri boli tieto zaktualizované ku skoršiemu dátumu, než ktorý vyplýva z rozhodnutia okresného úradu o povolení vkladu, ktoré už má vlastník doručené. Išlo by o prípad, kedy by kataster obnovil údaje zo starších záloh, pričom v takom prípade by mal nadobúdateľ disponujúci doručeným rozhodnutím o povolení vkladu požiadať príslušný okresný úrad o zosúladenie skutočného stavu so stavom zapísaným v evidencii katastra a to práve na základe jemu doručeného rozhodnutia.

V prípade vzniku dôvodných pochybností o vlastníckych právach hlasujúcich vlastníkov pripadá do úvahy možnosť posunúť zverejnenie výsledkov hlasovania v podobe zápisnice v zmysle ust.  § 14a ods. 7 BytZ aj nad rámec zákonnej 7 dňovej lehoty a to až do doby obnovenia údajov katastra. Nedodržanie tejto lehoty totiž nemá žiadny vplyv na platnosť rozhodnutí prijatých na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní, ale zverejnenou zápisnicou sa len deklarujú výsledky hlasovania podľa osoby zodpovednej za vyhotovenie zápisnice a zistenie výsledkov hlasovania (tou je spravidla správca spolu s overovateľmi písomného hlasovania). 

Aj keby sa zápisnica zo schôdze, či z písomného hlasovania zverejnila v zákonnej lehote a až následne po obnovení a sprístupnení údajov v katastri verejnosti by sa zistil nesúlad medzi výsledkami hlasovania podľa zverejnenej zápisnice a skutočným stavom (t. j. že bol zarátaný hlas osoby, ktorá už v čase hlasovania nebola vlastníkom alebo naopak nebol uznaný hlas osoby, ktorá už v skutočnosti vlastníkom bola), je možnosť už zverejnenú zápisnicu opraviť.

 

Záverečné upozornenie: Toto stanovisko (odpovede) boli spracované v spolupráci s Advokátskou kanceláriou VALACHOVIČ & PARTNERS s.r.o. vo všeobecnej rovine podľa platnej právnej úpravy a verejne dostupných informácií ohľadom nedostupnosti údajov katastra k 18. 1. 2025.   Preto ho nemožno použiť paušálne pre všetky prípady, ktoré môžu v praxi nastať a pri ktorých by bolo potrebné prihliadnuť na všetky individuálne okolnosti daného prípadu.

 

Ako môže resitech pomôcť?

Aj v období, keď katastrálne dáta nie sú dostupné, chceme, aby bol resitech vaším spoľahlivým partnerom nielen pri elektronickom hlasovaní, ale aj v komunikácii s vlastníkmi. 

Resitech teda aj v tomto období môžete využiť na: 

  • dosiahnutie čo najväčšieho hlasovacieho kvóra  – podstatné v tejto situácii je mať čo najvyššie možné hlasovacie kvórum. A to vám resitech vďaka notifikovaniu a informovaniu vlastníkov vie zabezpečiť. 
  • rýchlu úpravu dát – v resitechu môžete veľmi jednoducho a rýchlo upraviť  vlastnícke dáta (vlastníka, vlastnícke pomery, priestory a pod.) podľa vami zaznamenaných vlastníckych zmien. Toto nahodenie údajov je veľmi dôležité pre čo najpresnejší výpočet výsledkov hlasovania, ktoré vám resitech dodá. 
  • transparentnú komunikáciu s vlastníkmi –cez resitech môžete okamžite informovať vlastníkov o vzniknutej situácii a komunikovať návrhy riešení. 
Hlasovanie s resitechom

  • presné prepočítanie všetkých hlasov – resitech  je tu aj na to, aby ste sa nemuseli trápiť s prepočítavaním hlasov. Pri výpočte výsledku hlasovania resitech pracuje so závažnosťou otázky, spoluvlastníckym pomerom, s prejavenou vôľou vlastníka a aj s hlasmi, ktoré boli odovzdané na (fyzickom) písomnom hlasovaní. Tie nahodíte jednoduchým kliknutím a resitech ich obratom prepočíta do presného výsledku. 
  • rýchly návrat k štandardnému fungovaniu – po obnovení katastrálnych dát si ich môžete pohodlne aktualizovať a pokračovať v práci bez zdržania.


V resitechu vám vždy poskytujeme aktálne a komplexné informácie, aby ste sa vy mohli v oblasti elektronického hlasovania lepšie orientovať a aby boli vaše hlasovania vždy 100% presné, zákonné a úspešné. Elektronické hlasovanie a správa bytových domov nemusia byť zložité ani v tomto období bez prístupu ku katastrálnym dátam.  V resitechu vám  neustále poskytujeme všetky funkcie na zvládnutie tejto výzvy. Ak máte otázky alebo potrebujete poradiť, kontaktujte nás na info@resitech.sk alebo 0907 120 539.

Aj keď je aktuálna situácia s katastrálnymi dátami komplikovaná, nemusí to znamenať zastavenie vašej správy. S resitechom máte spoľahlivého partnera, ktorý vás podporí v každom kroku – od informovania vlastníkov až po realizáciu hlasovania.