Financovanie obnovy v praxi: čo by mali správcovia a SVB vedieť pred podaním žiadosti na ŠFRB 

Pri obnove bytového domu sa často najviac hovorí o peniazoch. Je to prirodzené. Úver, splátka a výška podpory sú témy, ktoré vlastníkov zaujímajú ako prvé. 

Lenže každý správca vie, že za tým je oveľa viac. Podklady, termíny, kvóra, komunikácia, otázky vlastníkov, ktorí obnovu vnímajú ako problém, nie ako riešenie. 

Preto dobré financovanie nezačína žiadosťou. Začína dobrou prípravou.  

Keď sme pripravovali ďalšiu časť nášho webinára ResiTalk so Štátnym fondom rozvoja bývania (ŠFRB), nechceli sme robiť všeobecné predstavenie fondu. Správcovia aj SVB Štátny fond rozvoja bývania dobre poznajú. Oveľa dôležitejšie boli praktické otázky, ktoré sa v domoch opakujú každý rok. 

Čo všetko sa dá financovať? Dá sa obnova rozdeliť na etapy? Ako sa pozerať na viacero úverov? Kde vznikajú zdržania? Čo si treba pripraviť ešte pred podaním žiadosti? 

Presne týmto témam sa venovali Tomáš Paciga, konateľ spoločnosti resitech, a Branislav Časnocha, zástupca generálneho riaditeľa ŠFRB, vo webinári Financovanie obnovy v praxi: Otázky a odpovede so ŠFRB.  

Sme radi, že máme možnosť spolupracovať s inštitúciami, ktoré majú priamy dosah na prax správcov, SVB a bytových domov. Vďaka tomu vám prinášame témy, ktoré nevychádzajú len z teórie, ale z reálnych otázok a situácií, ktoré sa pri obnove domov opakujú. 

Ak vás čaká obnova bytového domu, odporúčame si pozrieť celý webinár skôr, než začnete riešiť termíny, podklady a hlasovanie vlastníkov. Môže vám pomôcť upratať si súvislosti, ktoré sa pri financovaní obnovy neoplatí nechávať na poslednú chvíľu. 

Celý rozhovor si môžete pozrieť tu

Nezostaňte len pri zateplení: ŠFRB vie pomôcť aj s ďalšími časťami obnovy 

Keď sa povie Štátny fond rozvoja bývania, veľa správcov a vlastníkov si automaticky predstaví zateplenie bytového domu. Je to pochopiteľné. Práve zateplenie je jedna z najčastejších tém obnovy. 

No možnosti sú širšie. 

Pri bytových domoch sa finančné prostriedky zo ŠFRB môžu použiť napríklad na: 

• zateplenie bytového domu 

• odstránenie systémových porúch 

• výmenu alebo modernizáciu výťahov 

• výmenu spoločných rozvodov 

• realizáciu obnoviteľných zdrojov energie 

• bezbariérové úpravy  

• inú modernizáciu spoločných častí a zariadení domu 

Inak povedané: ak bytový dom rozmýšľa nad obnovou, nemusí sa pozerať iba na jednu vec. Práve komplexnejší pohľad môže byť v mnohých prípadoch oveľa výhodnejší. 

Jeden dom, viac úverov: kedy je to možné a kedy nie? 

Bytový dom nemusí všetko riešiť jedným úverom. Ak to situácia vyžaduje, obnova sa môže rozdeliť na viac etáp a dom môže žiadať o financovanie postupne. 

V praxi to môže vyzerať napríklad tak, že bytový dom najskôr rieši výmenu výťahov a v ďalšom období spoločné rozvody alebo inú časť obnovy. 

Dôležité je však rozlišovať účely podpory. Nie je možné opakovane žiadať podporu na ten istý účel, resp. na realizáciu tých istých prác. Výnimkou je zateplenie, pri ktorom môže prichádzať do úvahy aj opätovné zateplenie. 

Etapizácia teda môže byť dobrý nástroj, ale nemala by vzniknúť len preto, že dom dnes nechce otvoriť väčšiu tému. Ak sa obnova rozdelí bez jasného plánu, správca sa môže o rok či dva ocitnúť pri veľmi podobnej diskusii — s novými podkladmi, novým hlasovaním a ďalšími otázkami vlastníkov. 

Obnova bytového domu po vchodoch? Najprv si dobre pozrite list vlastníctva 

Pri väčších bytových domoch sa často rieši otázka, či je možné rozdeliť obnovu po vchodoch. Napríklad v jednom roku riešiť spoločné rozvody v jednom vchode a v ďalšom roku pokračovať v ďalšom.  

Takéto rozdelenie je samozrejme možné. Správca alebo SVB si však musia vopred overiť, ako je dom zapísaný na liste vlastníctva.  

Pri realizácii zateplenia bytového domu je potrebné riešiť zateplenie komplexne na celý bytový dom. 

Ak je na jednom liste vlastníctva viac vchodov, o obnove a úvere nerozhodujú iba vlastníci z konkrétneho vchodu. Hlasovanie sa riadi listom vlastníctva a potrebným kvórom vlastníkov uvedených na danom LV. 

Toto je detail, ktorý môže výrazne ovplyvniť celý proces. Nestačí teda pripraviť technické riešenie pre jeden vchod. Treba mať správne pripravené aj rozhodovanie vlastníkov, inak sa môže stať, že obnova je vecne pripravená, ale proces sa zasekne na tom, že nebolo správne nastavené hlasovanie. 

Práve preto pri obnove nestačí myslieť iba na to, čo sa ide robiť. Rovnako dôležité je mať poriadok v tom, kto o tom rozhoduje, ako hlasovanie prebehne a či sa správca alebo SVB vie o výsledok bezpečne oprieť. 

V resitechu preto pri elektronickom hlasovaní nepozeráme iba na samotný akt hlasovania. Dôležité je celé nastavenie procesu — od doručenia informácií vlastníkom až po jasný výsledok, o ktorý sa správca alebo SVB vie oprieť. Všetkým vlastníkom navyše prichádzajú upozornenia 3 dni, 2 dni, 1 deň a hodinu pred koncom hlasovania, takže správca nezostáva odkázaný len na to, že si niekto hlasovanie náhodou všimne. 

Čo najčastejšie spomaľuje žiadosti na ŠFRB? 

Pri príprave žiadosti nie je dôležité len to, aby správca doložil všetky potrebné dokumenty. Rovnako dôležité je, aby tieto dokumenty boli vo vzájomnom súlade. 

V praxi býva problém napríklad v tom, že projektová dokumentácia, teplotechnické posúdenie a rozpočet neuvádzajú rovnaké údaje. Ak je v jednom dokumente navrhnutá určitá hrúbka zatepľovacieho systému, no v inom dokumente je posúdená alebo uvedená inak, žiadosť sa musí dopĺňať alebo opravovať. 

A práve tu vznikajú zdržania. 

Pre správcu alebo SVB je preto dobré skontrolovať ešte pred podaním žiadosti najmä to, či: 

• projektová dokumentácia sedí s rozpočtom  

• teplotechnické posúdenie zodpovedá navrhovanému riešeniu 

• účel podpory je zvolený správne 

• hlasovanie vlastníkov zodpovedá tomu, čo sa ide financovať 

• prílohy sú pripravené podľa aktuálnych požiadaviek 

Čím presnejšie sú podklady pripravené na začiatku, tým menej priestoru vzniká na dodatočné výzvy, opravy a opätovné dokladovanie. 

Termín podania nie je začiatok prípravy 

Pri obnove bytového domu čas nikdy neovplyvňuje iba samotnú žiadosť. Viaže sa naň rozhodovanie vlastníkov, cenové ponuky, výber dodávateľa, príprava príloh, dopĺňanie dokumentov aj plánovanie realizácie. 

Preto je problém, ak sa všetko začne riešiť až tesne pred termínom. 

Žiadosti sa môžu podávať od 15. januára. Ak bytový dom vie, že chce v danom roku riešiť obnovu, oplatí sa prípravu rozbehnúť čo najskôr. Nie až vtedy, keď sa blíži posledný možný deň. 

„Veľká časť žiadostí prichádza ku koncu lehoty na podanie žiadosti, ktorou je 31. august príslušného roka. To vytvára tlak na všetkých — na ŠFRB, na správcov aj na samotné bytové domy” – dodáva Branislav Časnocha, zástupca generálneho riaditeľa ŠFRB. 

A práve tu sa vraciame k príprave. Ak sú podklady kompletné a navzájom sedia, proces má väčšiu šancu ísť plynulejšie. Ak sa musí dopĺňať alebo opravovať, čas sa začne strácať tam, kde ho správca potrebuje najviac. 

Preto sa oplatí začať skôr. Nie preto, aby ste si pridali prácu, ale preto, aby ste ju nemuseli robiť naraz, pod tlakom a s pocitom, že každé doplnenie vás stojí ďalší čas. 

Toto je moment, ktorý môže bytovému domu zmeniť podmienky financovania 

Pri financovaní obnovy cez ŠFRB sa správcovia a SVB najčastejšie pýtajú na tri veci: splatnosť úveru, výšku podpory a úrokovú sadzbu. 

Pri obnove bytových domov podľa informácie zo ŠFRB zostáva splatnosť úveru nastavená na maximálne 25 rokov. Pri komplexnom zateplení, výmene výťahu, bezbariérovom prístupe zároveň naďalej platí možnosť financovania až do výšky 100 % oprávnených nákladov, vždy však podľa konkrétnych limitov jednotlivých podúčelov podpory. 

Najväčšia pozornosť však podľa nás patrí úrokovej sadzbe. 

Pri obnove bytového domu sa často uvažuje jednoducho: teraz vyriešime to, čo najviac horí. Výťah. Rozvody. Fasádu. Ďalšiu modernizáciu niekedy neskôr. 

Lenže pri financovaní cez ŠFRB nemusí byť najdôležitejšie iba to, čo ide dom obnovovať. Dôležité môže byť aj to, ako tieto účely spojí. 

Úroková sadzba sa pri obnove odvíja od účelu podpory a pohybuje sa od 1 % do 3 %. Ak by dom riešil jednotlivé opatrenia samostatne, každé sa posudzuje podľa príslušného účelu. Pri spojení viacerých účelov do jednej zmluvy však môže nastať výhodnejšia situácia: nižšia úroková sadzba sa môže uplatniť aj na ten účel, ktorý by samostatne patril do vyššej sadzby.  

Neznamená to, že každý dom má robiť viac, než potrebuje. Znamená to, že sa oplatí pozrieť na obnovu ako na celok a preveriť, či spojenie viacerých potrebných opatrení neprinesie domu lepšie finančné podmienky. 

A toto je presne informácia, ktorú nechcete zistiť až vtedy, keď už je projekt pripravený, vlastníci informovaní a hlasovanie nastavené iba na jednu časť obnovy. 

Zateplenie a OZE: kombinácia, ktorú sa oplatí preveriť 

Ak bytový dom pripravuje zateplenie, oplatí sa preveriť aj možnosti súvisiace s obnoviteľnými zdrojmi energie. 

Vo webinári zaznela dôležitá informácia: ak sa pri zateplení dosiahne viac ako 50 % úspora primárnej energie a zároveň sa v rámci financovania rieši aj obnoviteľný zdroj energie, môže dôjsť k zníženiu istiny úveru o 20 %. 

A toto je situácia, ktorú by každý správca či SVB mali riešiť ešte predtým, než je projekt uzavretý a vlastníkom sa predloží finálny návrh. Nie každý dom má rovnaké možnosti, ale ak už bytový dom ide do zateplenia, bola by škoda nepreveriť, či sa projekt nedá nastaviť výhodnejšie. 

Nie je rozpočet ako rozpočet: pri ŠFRB rozhoduje účel podpory 

Pri ŠFRB nestačí sledovať len všeobecnú informáciu, či fond má alebo nemá dostupné financie. Dôležité je pozerať sa na konkrétny účel podpory. 

Iná situácia môže byť pri zateplení, kde sa využívajú európske zdroje viazané na energetickú efektívnosť. Iná situácia môže byť pri výťahoch, spoločných rozvodoch alebo inej modernizácii spoločných častí domu. 

Je preto dôležité sledovať aktuálne čerpanie podľa účelu, ktorý sa týka ich bytového domu. ŠFRB zverejňuje informácie o čerpaní rozpočtu každý mesiac, takže si viete priebežne overiť, či sú na konkrétny účel ešte dostupné prostriedky. 

Kliknite sem a pozrite sa, aké je akturálne čerpanie rozpočtu 2026. 

Ak vlastník nespolupracuje, žiadosť nemusí automaticky padnúť 

V praxi sa môže stať, že správca nevie získať určitý dokument od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. Napríklad od právnickej alebo fyzickej osoby, ktorá nereaguje, nechce poskytnúť informácie alebo je nezastihnuteľná. 

Podľa informácie zo ŠFRB takáto situácia nemusí automaticky znamenať zamietnutie žiadosti o podporu. 

Dôležité je hľadať riešenie. Využiť zástupcov vlastníkov, dostupné registre a v prípade nejasností situáciu konzultovať priamo so ŠFRB. 

Tri odporúčania zo ŠFRB, ktoré sa oplatí zobrať do praxe 

1. Začnite včas 
   Príprava obnovy sa nezačína podaním žiadosti. Začína sa plánovaním, technickými podkladmi, komunikáciou s vlastníkmi a nastavením rozhodovania. Pri väčších obnovách sa oplatí rozmýšľať aj rok alebo viac dopredu. 

1. Rozmýšľajte komplexne 
   Nie každý dom musí robiť všetko naraz. Ale každý dom by si mal overiť, či sa mu neoplatí spojiť viacero potrebných opatrení do jedného premysleného riešenia. 

1. Komunikujte 
   So ŠFRB, s odborníkmi aj s vlastníkmi. Veľa problémov nevzniká preto, že riešenie neexistuje. Vznikajú preto, že sa veci začnú riešiť neskoro alebo bez dostatočných informácií. 

Obnova bytového domu sa nemusí stať bojom v garáži, kde sa polovica ľudí nedostaví a druhá polovica si nie je istá, o čom sa vlastne hlasuje. 

Dá sa pripraviť efektívnejšie. Pokojnejšie. Transparentnejšie. 

V resitechu pomáhame správcom a SVB zvládnuť komunikáciu s vlastníkmi, elektronické hlasovanie aj rozhodovacie procesy tak, aby mali pri dôležitých témach väčší nadhľad a menej zbytočného stresu. 

Ak vás čaká obnova bytového domu a chcete mať lepšie zvládnutú komunikáciu, hlasovanie alebo rozhodovanie vlastníkov, radi vám ukážeme, ako vám s tým vie resitech pomôcť. 

Kontaktné údaje: Jakub Kulich 

Mobil: +421 918 578 796 

Email: kulich@resitech.sk