Kvalita života v bytových domoch, časť 3.

Majitelia bytov sú viazaní rôznymi bezpečnostnými predpismi. Z fondu opráv, do ktorého mesačne prispievajú pravidelnými platbami, musia hradiť aj pravidelné prehliadky elektrických, plynových zariadení aj rozvodov, bleskozvodov, revízie výťahov, ako aj pravidelné overovanie vodomerov a preventívne protipožiarne prehliadky, ako aj nevyhnutné opravy závad a nedostatkov spoločných priestorov. 

TOA  bytový dom predstavuje  odborne spracovaný dokument ako celkové hodnotenie alebo posúdenie nehnuteľnosti z technického, energetického a stavebného hľadiska. Slúži na zistenie požadovaných informácií o aktuálnom stave danej  budovy – bytového domu. Takéto komplexné  zhodnotenie nehnuteľnosti vykonávame pomocou našich kvalifikovaných odborníkov z daných oblastí  a slúži predovšetkým ako podklad  k plánu opráv a revízií danej nehnuteľnosti.  Výstupom je úzko špecifikovaný Harmonogram prác a nutných opráv a taktiež  revíznych správ a dokumentov potrebných k správnemu užívaniu objektu. Pri bytovom dome sa jedná o spoločne všetkými vlastníkmi bytového domu užívané časti bytového domu, ktoré sú posudzované a hodnotené. 

TOA bytový dom je jedinečný produkt presne šitý na mieru pre správcov bytových domov, vytvorený ako pomôcka a podklad pre ich výročný plán opráv, ktorý musia vyhotoviť každoročne, keďže  podľa zákona č. 182/1993 §8b ods. 1) písm. g) je Správca bytového domu povinný  vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok. 

Plán obsahuje legislatívou stanovené odborné, technické, revízne prehliadky a práce na odstránenie nedostatkov z revíznych správ a práce schválenej na bytových schôdzach na základe žiadostí vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V priebehu roka sa môžu na bytovom dome vyskytnúť závady, ktoré neboli zahrnuté do ročného plánu opráv. 

Podkladom pre správne vypracovanie plánu opráv na nasledujúci rok by mala byť dostatočná znalosť správcu o technickom stave domu, jeho spoločných častí a spoločných zariadení, ako aj o finančných možnostiach vlastníkov zohľadnená v mesačnej tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Pri vypracovaní plánu opráv môže správca spolupracovať so zástupcom vlastníkov, aby boli správne odhadnuté predpokladané náklady na údržbu, prípadne rekonštrukciu alebo modernizáciu bytového domu. Treba brať v úvahu skutočnosť,  že podľa   § 8a ods. 4 zákona o vlastníctve bytov správca nemá nárok na platby za správu, ak nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok. Ak teda správca včas nepredloží plán opráv na nasledujúci rok, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome majú právo týmto spôsobom sankcionovať správcu.

Technicko – odborný audit objektu sa zameriava na:

• Vyhradené technické zariadenie v zmysle Vyhlášky č. 508/2009 Z.z. (,,ďalej len VTZ“) ako sú VTZ plynové, tlakové, elektrické, zdvíhacie a požiarne technické zariadenia v zmysle Zákona č. 314/2001 Z.z.  V bytových domoch sa nachádzajú spoločné zariadenia  v zmysle (§ 2 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. ),  ktorými sú zariadenia,  určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. Tieto zariadenia si z hľadiska bezpečnosti, prevádzkyschopnosti alebo spoľahlivosti vyžadujú vykonávanie pravidelných odborných prehliadok, revízií, skúšok a overovaní.
• Popis základnej stavebnej konštrukcie nehnuteľnosti ako hodnotenie  vonkajších stavebných konštrukcií a statiky a to najmä  obvodové konštrukcie bytového domu – nosné steny, obvodové steny, stav omietok, sokel, dlažby, strecha,  strešná krytina, povala, technické podlažie, pivničné priestory. Ďalej sa zameriava na otvorové konštrukcie spoločných priestorov, okná, dvere. Vnútorné konštrukcie spoločných priestorov- vnútorné omietky, dlažby, schodisko, zábradlie, výťah. Taktiež sledujeme stav kanalizačného potrubia, stav vetracieho potrubia, ktoré vieme podľa potreby vyčistiť a dezinfikovať.  Je možné podľa požiadavky dať vyhotoviť analýzu stavu vody v bytovom dome.
• Plnenie platnej legislatívy v oblasti energetiky podľa zákona 555/2005 Z.z. a 321/2014 Z.z.

Vypracovanie Harmonogramu na nasledujúce obdobie  sleduje možnosť, aby každý vlastník  presne vedel, kedy je potrebné zabezpečiť nutné stavebné úpravy a opravy a revízne správy vyhradených  technických zariadení. Našim cieľom  je splnenie legislatívnych povinností, dlhodobé zníženie prevádzkových nákladov, predĺženie životnosti nehnuteľností,  zabezpečenie ochrany a bezpečnosti osôb, odhaľovanie nedostatkov a optimalizácia nákladov.